12-Familienhaus, voll vermietet, seit 2008 aufgeteilt in ETW, NKM 67.902€, gute Wohnlage in Nürnberg

# Objektbeschreibung
Wir verkaufen aus unserem Eigenbestand ein aufgeteiltes 12 Familienhaus in Nürnberg, komplett unterkellert, mit ca. 634 m² vermieteter Gesamtfläche (plus DG - noch nicht ausgebaut), 4 Stellplätzen und bestens an den ÖPNV (U-Bahn, S-Bahn, Bus) angebunden:

PROVISIONSFREI - DIREKT VOM EIGENTÜMER

- ca. 130 m² Nutzfläche im EG, vermietet
- ca. 504 m² Wohnfläche im 1. OG bis 4. OG, vermietet
- 4 Stellplätze im Hof, vermietet
- plus DG, noch nicht ausgebaut
- Netto-Kaltmiete p.a. IST: 67.902.- €

IHR ENTWICKLUNGSPOTENTIAL ALS KAPITALANLAGE

- Netto-Kaltmiete p.a. SOLL (+15%) ca. 2025 = 78.087.- €
- Mehrere Mieten sind darüber hinaus weiter deutlich
entwicklungsfähig, da einige Wohnungen noch unter 6,00 €/m² vermietet sind
- 12 kleine 2-Zimmerwohnungen mit 38 bis 44 m², davon 2 Wohnungen zu einer 4-Zi.-Wohnung zusammengelegt (somit 11 Wohnungsmieter), jeweils bestens vermietbar, teilweise mit Küchen ausgestattet
- bei möblierter Vermietung noch deutlich höherer Ertrag möglich

AUF WUNSCH RUNDUM-SORGLOS-PAKET FÜR KAPITALANLEGER INKLUSIVE!
- Kostenlose Vermietung von freien oder freiwerdenden Wohnungen innerhalb des ersten Jahres nach Kauf, einschließlich Bonitätsprüfung, Mietvertrag und Übergabe.
- Mietausfallgarantie für 1 Jahr inklusive, d.h. sollte es bei einem Auszug zu Leerstand kommen oder ein Mieter nicht bezahlen, übernehmen wir diese Kosten12 Monate lang in voller Höhe

IHR ENTWICKLUNGSPOTENTIAL BEI EINZELVERKAUF

Der Einzelverkauf der Einheiten im Haus wäre jederzeit (teilweise oder vollständig) möglich, da das Haus 2008 in Sonder- und Teileigentum aufgeteilt und dies im Grundbuch vollzogen wurde. Eine Teilungserklärung liegt natürlich vor.

Beispielrechnung bei Einzelverkauf der Wohn- und Gewerbeeinheiten (Preisangaben nach unserer Einschätzung sehr defensiv, aber natürlich ohne Gewähr):

- 12 Wohnungen: 504m² * 3.600€/m² = 1.814.400 €
- 2 Gewerbeeinheiten: 130m² * 1.400€/m² = 182.000 €
- 1 Dachboden, nicht ausgebaut: ca. 130m² = 90.000.- €
- 4 Stellplätze: 4 * 5.000€/St. = 20.000.- €
- Möglicher Gesamterlös bei Einzelverkauf: 2.106.400 €

WIR UNTERSTÜTZEN SIE GERNE UND KOSTENLOS BEI IHREM VERMÖGENSAUFBAU

Vielleicht kaufen Sie mit diesem Anwesen Ihr erstes Mehrfamilienhaus und/oder hätten gerne grundsätzlich etwas Unterstützung beim Aufbau Ihres Immobilienbestands?

Sofern von Ihnen gewünscht, können wir für Sie in den ersten 12 Monaten nach Kauf, die gesamte Verwaltung Ihrer neuen Immobilie kostenlos übernehmen.

Als langjährig tätige Anleger kennen wir jede unserer
Immobilien, vom Keller bis zum Dach. Profitieren Sie von unserem professionellen Backoffice und Netzwerk, das wir Ihnen nach dem Kauf gerne mit zur Verfügung stellen werden.

Dadurch haben Sie genügend Zeit, diese schöne Mehrfamilienhaus kennenzulernen und dann optimal in Ihr eigenes Portfolio zu integrieren.

# Ausstattung
Im Erdgeschoss befinden sich zwei gewerbliche Einheiten (Umbau in Wohnungen oder eine moderne
Ladenfläche wäre möglich), die seit Jahren gut vermietet sind. Darüber, bis zum 4. OG, liegen jeweils drei Wohnungen auf einer Etage. Die Wohnungsgrößen variieren zwischen 38 und 44 qm.
Das Dachgeschoss mit ca. 130 m2 Grundfläche ist bisher nicht ausgebaut. Im Hof befinden sich noch 4 Stellplätze.

Alle Wohnungen haben 2 Zimmer, Küche und ein Bad mit Fenster. Mehrere der Wohnungen (3)
haben wir bereits komplett renoviert, mit neuem Bad, teils neuer Heizung, neuem Bodenbelag
(Bad/Küche gefliest, ansonsten PVC-Boden in Parkettoptik) und neuen Malerarbeiten.
Die anderen Wohnungen sind in ordentlichem Zustand und funktional ausgestattet – bei Mieterwechsel bietet sich natürlich immer eine Renovierung an, wäre tatsächlich aber nur bei einer Wohnung im 4. OG Mitte erforderlich.
Alle Bäder im Haus verfügen jeweils über ein Fenster, Waschbecken, WC und Dusche oder Badewanne mit Duschvorrichtung.
Kunststoff-Isolierglasfenster im gesamten Haus.
Es wurden im Haus bereits alle Steig- und Fallleitungen erneuert. Dies erfolgte in allen 3 Strängen der Wohnungen links, mitte und rechts.
Gute und ordentliche Gesamtsubstanz, kein Renovierungsstau.
Heizung / Warmwasser: Die Wohnungen werden alle mit Gas-Etagenheizungen beheizt. Die Mieter rechnen ihren Verbrauch selbst mit dem Versorger ab.

Wir pflegen ein gutes Verhältnis zu unseren netten und unkomplizierten Mietern. Die Mieten werden pünktlich und vollständig bezahlt. Bei Neuvermietung hatten wir innerhalb kürzester Zeit geeignete Nachmieter gefunden. Eine detaillierte Übersicht über die Mieteinnahmen senden wir Ihnen bei konkretem Interesse gerne zu.

# Weitere Angaben
Garagen/Stellplätze: 4
Verfügbar ab: sofort
Objektzustand: gepflegt

Grundstücksfläche: ca. 345 m²
Nutzfläche: ca. 130 m²

# Lagebeschreibung
LAGEBESCHREIBUNG ALLGEMEIN

Das Mehrfamilienhaus befindet sich in zentraler guter Wohnlage von Nürnberg, südwestlich der Altstadt gelegen, verkehrsgünstig innerhalb des mittleren Rings und dadurch mit kurzen Wegen in die gesamte Region.

Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Umgebung. Alle für den Tagesbedarf notwendigen Geschäfte, wie Ärzte, Apotheken, Metzger, Bäcker und sämtliche
Einkaufsmöglichkeiten, von kleinen Läden bis zu allen relevanten Supermärkten, sind fußläufig zu erreichen.

NEUBAU VON 230 STUDENTENAPPARTEMENTS - BAUBEGINN IST 04/2024 ERFOLGT - INVESTOR: SÜDREAL STUTTGART
Direkt angrenzend an unser Haus in Richtung Ampel und als mehrgeschossiger Baukörper, ideal gelegen zwischen den S-Bahngleisen und unserem Haus, entsteht ein sehr schönes Bauvorhaben mit über 230 Studentenappartements, das die gesamte Umgebung weiter aufwerten wird. Baubeginn erfolgt, Fertigstellung 2025 vorgesehen.

INFRASTRUKTUR UND VERKEHR

Hervorragende Infrastruktur und Anbindung an den ÖPNV. Die S-Bahn Haltestelle liegt von unserem Mehrfamilienhaus nur 300m entfernt, in wenigen Minuten erreichen die Bewohner den Nürnberger Hauptbahnhof (1 Haltestelle). Die U-Bahn Haltestelle Schweinau ist ebenfalls nach 300m fußläufig zu erreichen. Damit gelangt man in sechs Minuten zum Nürnberger Hauptbahnhof (4 Haltestellen). Die Technische Hochschule Nürnberg ist in 10 Minuten mit dem Auto und 20 Minuten mit ÖPNV zu erreichen.

WIRTSCHAFLTICHE LAGE – WEITERE ENTWICKLUNG

Die Abschlussmieten bei Neuvermietungen liegen in unserem Mehrfamilienhaus regelmäßig im oberen Bereich des Nürnberger Mietspiegels. Die Nachfrage nach Wohnungen ist bei Neuvermietung ausgesprochen hoch. Die Lage ist deshalb bei Investoren gesucht. Es werden in der Nähe gerade mehrere neue Wohnanlagen gebaut.

Aufgrund der guten Infrastruktur zieht es, neben Facharbeitern und ihren Familien, auch immer mehr junge Menschen und Studierende in diesen Stadtteil. Dadurch wird sich die positive Mietpreisentwicklung fortsetzen und gleichermaßen die hohe Nachfrage nach Wohnungen in diesem Stadtteil.Entfernungen:
Kindergaerten 0,6 km
Grundschule 1,5 km
Realschule 2,5 km
Gymnasium 2,4 km
Autobahn 0,8 km
Zentrum 3,3 km

# Sonstiges
ZUSAMMENGEFASST – EIN HOCH INTERESSANTES INVESTMENT

Sie erhalten hier ein sehr gut entwickeltes Mehrfamilienhaus mit weiterem Mietsteigerungspotential. Eine grundsolide Immobilie, die Ihnen jeden Monat eine gute Rendite erwirtschaftet.

Ein weiterer Vorteil ist die bereits durchgeführte Aufteilung des Hauses in einzelne Einheiten. Sie könnten somit jederzeit einzelne Wohnungen oder die Gewerbeeinheiten im EG verkaufen.

HÖHERE ABSCHREIBUNG (AfA = 4,3%) MÖGLICH:

Auf Grundlage eines aktuellen Restnutzungsdauer-Gutachtens von 12/23, wurde für dieses Gebäude ein fiktives Baujahr von 1966, sowie eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 23 Jahren sachverständig festgestellt. Die AfA auf den Gebäudewert kann deshalb ab 2024 in Höhe von 4,3% (Basis 23J.) angesetzt werden, anstatt wie bisher nur mit 2% (Basis 50J.). Dadurch können Sie eine höhere Abschreibung p.a. geltend machen und Ihre Steuerersparnis bzw. Rendite entsprechend erhöhen.

Wir bedanken uns für Ihr Interesse und sichern Ihnen eine stets vertrauensvolle und partnerschaftliche Abwicklung zu.

# Energie
Energieausweis: Energiebedarfsausweis
Endenergiebedarf: 197.1 kWh(m²*a)
Energieeffizienzklasse: F
Gültig bis: 2030-07-28
Heizungsart: Etagenheizung
Wesentliche Energieträger: Gas

Anbieter-Objekt-ID: 03-5679-24