Einfamilienhaus auf Gartengrundstück – Modernisierung oder Freilegung und Neubebauung

Objektbeschreibung

Modernisierung des bestehenden Wohnhauses – alternativ Freilegung des Grundstücks und Neubebauung

Eine Bauvoranfrage für zwei Mehrfamilienhäuser mit 6 + 2 = 8 Wohneinheiten läuft (weitere Informationen unter Bauvoranfrage).

Das Wohnhaus ist am Anfang des 19. Jahrhunderts als massiv errichtetes, teilunterkellertes Einfamilienhaus entstanden.

Alternativ zu der Sanierung des bestehenden Wohnhauses ist auch eine Neubebauung des Grundstücks mit voraussichtlich zwei Gebäuden (Vorderhaus und weiteres Gebäude im Garten) möglich.

Hinweis: Das Grundstück liegt nicht im Bereich eines Bebauungsplans oder einer anderen Ortssatzung. Die Bebaubarkeit richtet sich nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB).

Das bedeutet: Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

Grundstücksangaben

Gemarkung Worringen

Flur 42

Flurstück 701

Grundstücksgröße 705 m²

Straßenfront ca. 20 m

Grundstückstiefe ca. 36,50 – 40 m

Das Grundstück hat einen etwa rechteckigen Zuschnitt und ist vollkommen eben.

Baubeschreibung

Baujahr: 1902

Objektart: teilunterkellertes, massiv errichtetes Einfamilienhaus mit einem Vollgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss

Keller- und Außenwände: Ziegelmauerwerk als Sichtmauerwerk

Dach: Sparrendach mit Tonziegeleindeckung

Fenster: doppelverglaste Holzfenster, Einbaujahre 1981 und 1996, Rollläden mit Gurtbedienung

Außentüren: Haus- und gartenseitige Nebeneingangstür aus Holz mit Lichtausschnitt/Ornamentglas

Innenwände: massiv

Innentüren: Holztüren und Holzrahmen aus hellem Holz (Limba), teilweise mit Lichtausschnitt

Decken: Kellerdecke massiv, Erdgeschossdecke Holzbalken

Fußböden: ursprünglicher Mosaik-Steinzeugboden, Wohnräume mit verschiedenen Böden ausgestattet (Laminat, Teppichböden, PVC-Belag), Bad Mosaik-Fliesenboden, Schlafzimmer Erdgeschoss Echtholz (vermutlich Pitch Pine – Kiefernholz)

Sanitär: älteres Wannenbad im Anbau mit WC, Wandfliesen 15 x 15 cm – rosafarbig, raumhoch

Heizung: Gas-Zentral-Heizung, Baujahr Anlagentechnik 1988, zentrale Warmwasserversorgung mit eigenständiger Gas-Befeuerung

Elektroinstallation: einfache, ältere Ausführung

Außenanlagen: Gärtnerisch angelegtes Grundstück mit Rasenfläche, Zierstrauch- und Blumenbeete, mit Betonsteinplatten befestigte Hoffläche an der Südseite des Wohnhauses und Anbau, Einfriedung mit Maschendrahtzaun bzw. Nachbargebäude und 2-teiligem Hoftor neben dem Wohnhaus zum Grundstück

Auf dem Grundstück steht ein Gartenhaus mit Veranda.

Ca.-Raumgrößen:

Erdgeschoss

Wohnzimmer 13 m²

Wohnküche 14,1 m²

Schlafzimmer 15,7 m²

Eingangsdiele 4,6 m²

Raum 11,5 m²

Bad 3,5 m²

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Summe Erdgeschoss 62,5 m²

Dachgeschoss

großes Zimmer 22,0 m²

Zimmer vorne 7,0 m²

Zimmer hinten 7,1 m²

Flur 7,8 m²

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Summe Dachgeschoss 43,9 m²

Wohnfläche gesamt ca.  106,4 m²

Bauvoranfrage

Eine Bauvoranfrage für zwei Mehrfamilienhäuser mit 6 + 2 = 8 Wohneinheiten läuft

Ein Wohnhaus soll wie das vorhandene Gebäude und die Nachbargebäude grenzständig zum Gehweg stehen. Dieser Neubau soll beidseitig als Grenzbebauung ausgeführt werden, so wie dies auch bereits in der näheren Umgebung gegeben ist. Dieser Neubau soll voraussichtlich sechs Wohnungen umfassen. Das Gebäude soll zwei Vollgeschosse erhalten und sich mit den Trauf- und Firsthöhen in die nähere Umgebung einfügen.

Das zweite Wohnhaus soll freistehend im rückwärtigen Bereich des Grundstücks errichtet werden und ein Vollgeschoss erhalten. Es soll voraussichtlich als ein Zweifamilienhaus konzipiert werden.

Die Erschließung des rückwärtigen Wohnhauses soll über eine mittig angeordnete Durchfahrt im Vorderhaus erfolgen.

Mit der geplanten Bebauung wird eine GRZ von 0,40 erreicht (= Anteil der Grundstücksfläche, die bebaut ist),  die auch in der näheren Umgebung bereits vorhanden ist. Der kalkulierte umbaute Raum beträgt 3.384,5 m³.

Um Verbindlichkeit über die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks zu erhalten wurde mit Datum vom 19.02.2024 eine Bauvoranfrage beim Bauamt der Stadt Köln eingereicht.

Angaben zum Energieausweis:

ausgestellt am: 23.03.2023

gültig bis: 22.03.2032

Baujahr Gebäude: 1902, Anbau 1960

Baujahr Wärmeerzeuger: 1988

Berechnung des Energiebedarfs

Endenergieverbrauch: 432,97 kWh/(m²-a)

Energieeffizienzklasse: H

Warmwasserbereitstellung enthalten

wesentlicher Energieträger: Gas

Lage

Das Grundstück / Wohnhaus liegt mit der Hausnummer 123 an der Berrischstraße im Stadtteil Roggendorf/Thenhoven  im linksrheinischen Norden von Köln. Die Berrischstraße führt als Tempo – 30 – Zone in Nord-Süd-Richtung durch Roggendorf/Thenhoven.

Roggendorf/Thenhoven ist flächenmäßig mit 13,76 km² nach Köln-Eil der zweitgrößte, nach seiner Einwohnerzahl jedoch mit nur 4.533 Einwohnern einer der kleinsten Kölner Stadtteile (Stand Dezember 2021).

Der größte Teil des Gebiets besteht aus Feldern und dem Waldgebiet des Chorbuschs, der nach Norden in den Knechtstedener \[https://de.wikipedia.org/wiki/Knechtsteden\] Wald übergeht. Bis heute hat das Dorf mit seinen vielen, teilweise umgebauten, teilweise immer noch landwirtschaftlich genutzten Höfen seinen ländlichen und dörflichen Charme behalten. Im Norden grenzt der Stadtteil an Dormagen-Hackenbroich \[https://de.wikipedia.org/wiki/Hackenbroich\] im Rhein-Kreis Neuss und im Nordosten an Worringen. Südlich von Roggendorf/Thenhoven liegt Esch/Auweiler \[https://de.wikipedia.org/wiki/Esch/Auweiler\] und südwestlich Pulheim-Sinnersdorf \[https://de.wikipedia.org/wiki/Sinnersdorf\_(Pulheim)\] im Rhein-Erft-Kreis. Zudem grenzen östlich das Naturschutzgebiet Worringer Bruch \[https://de.wikipedia.org/wiki/Worringer\_Bruch\] sowie der Stadtteil Blumenberg \[https://de.wikipedia.org/wiki/Blumenberg\_(K%C3%B6ln)\] an den Ort. (Quelle: Wikipedia)

Verkehr

• S-Bahnhof Köln-Worringen, Anbindung nach Köln und Düsseldorf, Linien S 11 und S 6, ca. 800 entfernt

• Autobahn-Anschlussstelle A 57-Worringen

• Buslinien 120, 123, 885 und 980, Anbindung an Worringen, Fühlingen und Chorweiler sowie Pulheim Sinnersdorf, Pulheim, Frechen und Dormagen

Kindergärten und Schulen

• drei Kindergärten in der näheren Umgebung

• Katholische Gemeinschaftsgrundschule Gutnickstraße im Ort

• Alle weiterführenden Schularten befinden sich in den umliegenden Stadteilen.

Einkaufen

• zwei Supermärkte (EDEKA und Aldi Süd) jeweils nur wenige 100 m entfernt sowie

• eine Bäckerei direkt im Ort

Freizeit

• Roggendorf/Thenhoven von Naturschutz- und Waldgebieten umgeben

• diverse Reit-, Golf- und Sportanlagen im Stadtteil

Provisionshinweis

Nach dem Zustandekommen des Kaufvertrages ist vom Käufer eine Vermittlungsgebühr in Höhe von 1,785 % des beurkundeten Kaufpreises einschließlich der gesetzlichen Mehrwertsteuer, das sind 8.371,65 €, zu zahlen.