Kernsaniertes Renditeobjekt zu verkaufen 4,3% mit erhöhter Afa 3,3% (30 Jahre)

# Objektbeschreibung
Das Haus ist sehr gepflegt und weist bereits eine Energieeffizienz B auf. Die 3 Hauseingänge werden dieses Jahr vollständig erneuert und erstrahlen dann in neuem Glanz. Das Gebäude wird durch den unermüdlichen Einsatz vom Hausmeister stets instand gehalten.
Die Wohnung wurde vor 3 Jahre renoviert und zur Miete freigegeben.
Sie besitzt bereits eine Fußbodenheizung, das den Wohnkomfort zusätzlich erhöht. Zu der Wohnung gehört auch ein Stellplatz, der sich auf der zu dem Gebäude gehörenden Parkanlage befindet. Diese Parkanlage ist nur für die Anwohner mit einem speziellen Chip zu befahren.

# Ausstattung
Balkon, Keller, Fahrstuhl, Duschbad, Einbauküche, Fliesen

Bemerkungen:
Die Wohnung wurde vor 3 Jahre vollständig renoviert und vermietet. Folgende Arbeiten wurden durchgeführt:
- E-Check und neuer Verteilerkasten
- Neue Thermostate, Steckdosen und Schalter
- Neuer Fußbodenbelag, Design-Vinylboden
- Abdichtung im Bad hergestellt und neue Fliesen, abgehängte Decke, Sanitärobjekte, Lüfter und Durchlauferhitzer
- Wände und Decken neu gespachtelt und mit Vliestapeten tapeziert
- neue Fliesen in der Küche
- neue, hochwertige Einbauküche der Marke Voxtorp von IKEA
- Eingangstür neu lackiert
- Abdichtung im Balkon erneuert und mit Holzfliesen von IKEA belegt

# Weitere Angaben
Verfügbar ab: nach Absprache
Objektzustand: modernisiert
Bodenbelag: Fliesen, Kunststoff

Garagen/Stellplatzkaufpreis: 15.000,00 €

# Lagebeschreibung
Das Gebäude befindet sich im am Rand des Stadtteils Okriftel von Hattersheim am Main. Die besondere Lage ermöglicht es den Anwohnern zum einen die angrenzende Natur zu genießen um zum Anderen aufgrund der sich direkt am Gebäude angrenzenden Bushaltestelle die sehr gute Anbindung in die Stadt. Auch mit dem Fahrzeug gelangt man sehr schnell auf die A66, B40 oder auch A3.

# Sonstiges
Heizungsart: Fußbodenheizung
Energieträger: Strom

Bei dem Objekt handelt es sich um ein hervorragendes Renditeobjekt.

Miete
Das Objekt ist sein dem 01.07.21 vermietet. Die aktuelle Miete liegt bei 925€ Kalt als Indexmiete. Die Indexmiete wurde für die ersten 3 Jahre ausgesetzt. In 2 Monaten kann die Miete zum 01.07.2024 um ca. 16% auf 1.075€ kalt angehoben werden kann. Die Nebenkosten betragen 248€, davon liegen die nicht umlegbaren Kosten bei 50€ + 77€ Rücklage.

Afa
Letztes Jahr hatte ich ein Restnutzungsdauergutachten erstellen lassen, sodass die Wohnung auf 30 Jahre mit 3,33% abgeschrieben werden kann.

Küche
Die hochwertige Küche der Marke Voxtorp (IKEA) hatte ich vor 3 Jahren für 7.000€ gekauft. Diese wird mitgekauft, verbleibt in der Wohnung und kann mit 10% jährlich abgeschrieben werden.

Gebäudeanteil
Das Objekt weist einen ansehnlichen Gebäudeanteil von 95% auf, errechnet nach der Vorlage zur Berechnung zur Aufteilung des Grundstücks des Bundesfinanzministeriums.

Rücklagen
Die Wohnung besitzt eine auskömmliche Rücklage in Höhe von über 8.500€.

Beispielrechnung 100% Finanzierung

- Einnahmen -
Einnahmen Kalt: 12.900€
(1.075€ x 12)
Einnahmen Warm: 14.700€ zu versteuern ((1.075+150€)x12)

- Abschreibungen -
Küche: 700€ p.a.
(10% - 7.000€)
Afa: 10.037€ p.a.
(3,333% - KfP 300.000€ + NK 24.000€ - 7.000€ Küche) x 0,95 Gebäudeanteil
Zinskosten: 10.500€
(3,5%, 100% Finanzierung)
Hausgeld: 2.052€ p.a.
(248€ -77€ Rücklage) x 12
Grundsteuer: 294€ p.a.

- Ergebnis -
Gesamt zu versteuern : 14.700€ p.a.
(1.225€ monatlich)
Abschreibung Gesamt: 23.583€ p.a.
(1.965€ monatlich)
Differenz: 8.883€ p.a.
(+740€ monatlich)

Steuerliche Überschüsse können beim Finanzamt auf monatliche Zahlung umgestellt werden!!!

Makleranfragen nicht erwünscht

# Energie
Energieausweis: Energiebedarfsausweis
Endenergiebedarf: 72 kWh(m²*a)
Energieeffizienzklasse: B
Heizungsart: Fußbodenheizung
Wesentliche Energieträger: Elektrisch

Anbieter-Objekt-ID: 295963